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成功由舊廠房改造而成的寶安f518時尚創意園，如今在寶安已小有名氣。 何俊 攝
產業轉型是寶安區經濟工作面臨的一個長期課題，圍繞著舊工業區改造就是產業轉型的一個重要內容。在今年實施的淘汰落後產業“5年6000傢”計劃之後，各個街道都在積極地采取措施淘汰落後低端產業。而這些產業有個明顯的特征，就是一些舊工業區成為落後產業的集聚地。
近期，寶安區區長張備率寶安代表團赴臺灣考察，學習臺灣產業發展、園區建設等經驗。考察完後，張備表示寶安要堅定不移地走產業轉型升級之路，狠抓落實。舊工業區的改造支撐起瞭寶安未來城區變化的基礎，在改造的過程中，不同的舊工業區會面臨怎樣的命運？本報在持續關註寶安產業轉型升級的內容之後，本期關註舊工業廠房的改造。
399個舊工業區 城市土地開發的富礦
出瞭南頭檢查站朝左邊望去，就是新安街道的新樂社區。這裡是寶安改革開放後發展最早的區域，新樂社區居民台中產後護理成為享受改革開放政策的最早受益者。
走在新樂社區的街上，一邊是服務於外來人員的各種商店，一邊是鋼鐵大門，有保安值守的工業廠區，一輛輛貨車在工廠門口停放著等待運貨。工業廠房內企業比較多，電子、五金、塑膠等生產企業五發八門。繞過這片工業區，就是寶安中心區的高檔住宅小區，每平米的價格多在2萬元以上。
舊工業廠房集聚瞭大量的外來勞務工，增加瞭此片區的流動人口數量，舊工業區的形象與整個社區不太吻合，更不合城市發展的趨勢。不過，此工業區依舊在正常運轉，暫時看不出任何要變動的跡象。
在新樂村的另一邊，一條馬路之隔，就是連片的安樂工業區，工業廠房較新一些，一棟一院，每棟廠房均有幾傢企業入駐，周邊配套有員工宿舍等。目前，該工業區部分工業廠房和員工宿舍正在改造，部分企業已經開始陸續搬離。據悉，此工業區將被改造為商務區，以寫字樓商貿服務業為主，生產型企業整體轉移出去。
在寶安老城區的前進路上，有一處公交車站仍舊以工業區的名稱命名，即安華工業區，歸上川社區負責管理。據上川社區工作站站長肖軍介紹，35區現有工業廠房34棟。其中深圳知名的高新奇公司就是從這裡起傢，最終把生產企業搬離此工業區。
35區由於地理位置便捷，周邊生活區較多，一傢企業對原有的工業廠房進行改造，目前已經由沃爾瑪入駐，成為周邊片區最為繁鬧的購物中心。
與35區僅一條馬路之隔，便是前進天虹商場，而此商場也是在一工業廠房的基礎上改造而成的，天虹商場後面，即黃金臺工業區，裡面幾棟高層的破舊工廠已經荒廢多年，沒有任何生產企業入駐，目前僅有周邊工廠的員工在工業區內住宿。
沿著前進路走到西鄉片區，就是流塘舊村，流塘工業區仍舊有很多企業在正常生產，不過流塘工業區周邊已經被生活住宅小區所環繞。
除瞭上述老工業區之外，在福永、沙井、民治、松崗、龍華、觀瀾等街道，在打造商業中心時，已經沒有大片土地可供開發，舊工業廠房的改造，讓街道看到瞭發展商業的潛力。
寶安作為工業大區，舊工業廠房成為土地的主體部分，根據之前的媒體報道，寶安面積1萬平方米以上的工業區共計600多個，總用地面積140平方公裡，其中舊工業區399個，面積73平方公裡。
2008年，寶安區建設局曾組織專傢對舊工業廠房進行質量排查，並制定瞭相關的分類，其中B類是否通過排查需要進行技術鑒定，而C類是必須進行安全鑒定的。在排查中，B類建築面積有330萬多平方米，C類建築面積達到452萬平方米。
寶安舊工業區的改造，成為寶安區後續城市開發建設用地的重要來源。舊工業區改造的情況，也就直接決定瞭城市形象面貌的新變化。尤其是街道層面的舊工業區。發展商業、服務業就需要對原舊工業區進行“二次開發”。
10個改造項目 提升城市形象
在寶安中心區，受前海規劃的影響，可供開發的土地資源越來越有限。原先填海造田的土地，已經被開發得差不多。即使未有開發的部分，也多被土地開發商拿走囤積。
在寶安老城區一些城市更新項目多是一個點一個點的進行，難以扭轉整個片區的城市面貌。而對大量舊工業廠房的改造開發，就成為城市更新的重要內容。在老城區的22區和26區部分項目正在動工建設，圍繞著地鐵物業，兩個新的住宅項目正在建設當中。不過這兩個項目僅僅是片區改造的一部分，還有一大片區域的舊工業廠房停用多年未見半點改造跡象。部分媒體對此還曾進行過大篇幅的報道，而因各種原因，改造更新工作進展緩慢。
從寶安整個區域來看，對於舊工業區改造成功的項目比較少，隻是個別工業廠房的商業改造，比如25區原是舊工業廠房，後來逐漸發展為商業中心。記者獲悉，對於25區，物業所有者中糧地產將對此片區進行整體開發，打造成寶安老城區的商業綜合體。
老城區的舊工業廠房轉型成功的事例也有，比如由傳統的制造業轉變為創意的文化產業即為典型。近幾年來寶安湧現出瞭知名的22藝術區、F518創意園以及雁盟酒店文化產業園等等，均是在原來舊工業廠房的基礎上進行升級。
“舊工廠能夠改造，變為高端的商務業態，很多物業所有者都是樂於看到的，不過舊工業廠房改造涉及的問題很多，每一個項目的改造都不是很容易。”上川社區居委會書記肖軍介紹。
除瞭寶安老城區之外，部分街道對於舊工業區的改造更為積極，以龍華為例，龍華第三工業區位於龍華商業中心位置，如果改造完成，將會整體改變街道商業中心的面貌，城市形象直接向深圳市區靠攏，而不再是內地的小縣城形象。
目前已經被列入改造計劃的舊工業區名單越來越多。今年寶安有10個舊工業區被列入瞭《深圳市更新單元規劃制定計劃》第一批項目中，按照規劃，其中9個舊工業區將建成商住區或者商業服務區，一個舊工業區將獲得改造，仍以工業為主導功能。
據瞭解，列為寶安第一批舊改的10個項目分別是西鄉流塘工業區地塊更新單元、石巖官田月明街工業區更新單元、石巖塘頭第二工業區更新單元、大浪高峰社區天誠更新單元、民治簡上老屋村更新單元、龍華清湖社區新業片區更新單元、福永同和工業區更新單元、石巖水田舊村更新單元、新安寶城三區新興賓館片區更新單元、新安安華工業區更新單元。這些城市更新的項目中都預留至少3000平方米的公共項目用地，用來建設公共配套設施。
利益博弈 加快改造還需政策完台中推薦月子中心善
舊工業區改造的大幕已經拉開，不過寶安舊工業區改造將不會一番風順。
記者在采訪中發現，一個舊工業區改造項目往往受制於各種條件。寶安舊改第一村——上合舊村改造，一個原本是省委書記重視的項目，後來竟然拖瞭五六年沒有解決。舊工業區改造涉及到很多拆遷問題，由於權益人眾多，拆遷賠償問題往往成為項目推進的最大障礙。
上川社區的肖軍介紹，對35區舊工業區的改造，無論誰過來開發都是歡迎的，但是想整體開發，在未來的10年內仍舊看不到任何希望。
原因隻有一個，最早安華工業區為武警部隊所有，產權明晰。如今園區內所有物業早已轉變為個人，部分物權幾易其手。產權關系復雜，權益人的利益就比較難以協調。“即使99%的權益人都同意，隻有一個不同意，整個項目就難以推進，釘子戶是最難纏的，搞不好還弄成社會問題。”
物業確權也是舊工業區改造的難題。寶安區政府一官員介紹，當初建立工業區的背景有很多是非常發雜的，特別是一些鎮或者村裡建的舊工業廠房，有的可能就是村裡同意建設，甚至連個批文都沒有，廠房和土地所有者均為不同的主體，如何完善相關手續，順理關系就是一個棘手問題。
龍華投資管理公司的許梟說，龍華第三工業區改造難題主要受制於政策，他認為城市更新政策的出臺，確實推動瞭舊工業區的改造，在土地性質變更“工改商”方面已經不存在問題，但是政策隻是一個框架性東西，沒有具體的細則出臺，每個工業區在具體改造時出現的情況往往在執行時受到政策卡殼，不知道該由哪些部分負責處理。
“一個審批環節沒有走完，整個改造項目就會推遲，而每一個報批環節，從報批到落實，在沒有政府高層的重視督促下，往往被拖延很久。所以整個項目改造，沒有一個具體的完整年限。而拖延的時間越長，對於開發商來說，投入的損失也就越大。” 許梟說。
舊工業區改造面臨的困難還不少，從寶安現在的舊改現狀來看，寶安區舊工業區改造現在隻是萬裡長征邁出瞭一小步。
第三工業區改造
支撐龍華現代城市夢
樣本
■從寶安出發乘坐地鐵環中線，在深圳北站中轉地鐵4號線，一路均為輕軌，在車廂內可以看到一片片嶄新的高層住宅建築，以及一棟棟無規則建設的工業廠房和私人住宅。在整個城市面貌中，新舊建築相間，再過幾年、十幾年，城市發展的大趨勢，新崛起的建築物將不斷地取代工業廠房和私宅。
走出地鐵龍華站就是龍華街道的中心地帶，走在繁華的街道上，龍華老城區與內地的小縣城近似，讓很多外來勞務工找到傢鄉的感覺。在這裡街道不一定非常的整潔、紅綠燈不一定所有的行人都自覺遵守、街邊店鋪難有高端品牌入駐。不過這一切都與服務外來人口密切相關。
龍華第三工業區就在街道的中心區域，目前此區域商業地帶僅有華潤、人人樂等兩個大型購物中心。走進工業區的龍峰一路和二路，可以看到一排排刷有編號的工業廠房，工業廠房外墻呈灰白色，部分墻面出現脫落或者顯露出斑駁的銹跡。廠房門口大樹上張貼有很多小廣告。一輛輛的貨櫃車停靠在路兩側，濃蔭之下，除瞭工人，很少見到行人。
在工業大道以東、人民路以西、和平西路以北、公園路以南圍合的區域，就是龍華第三工業區的范圍，此片區交通位置優勢明顯，緊鄰著龍華中心商業圈。周邊人流密集，商業氛圍濃厚，市場基礎條件優越。占地面積約25.2萬平方米，現有總建築面積約32萬平方米。
此片物業是在上個世紀80年代建設。物業陳舊，規劃建設落後，存在一定的建築和消防安全隱患，目前轄區內企業普遍規模較小，主要從事五金、印刷包裝、日用雜貨、塑膠制品等行業，單位產出低下，污染較為嚴重。在整個工業區內規模較大的僅為一個汽車檢測公司。
第三工業區作為曾經的工業發展引擎，它的使命在龍華城市化進程中逐漸弱化。改造第三工業區成為業主的迫切希望。
“每個業主都希望進行改造，以便實現土地價值最大化，產生更高的效益。”龍華投資管理公司的相關負責人介紹。
龍華第三工業區目前已經確定瞭地權，物業產權分別歸屬龍華經濟發展公司、寶華公司、龍勝居委會、大浪居委會、青湖居委會以及港商等。其中龍華經濟發展公司約占55%的物業產權。而龍華經濟發展公司是龍華投資管理公司的子公司，這也就讓龍華投資管理公司成為改造的主體。
投資65億元 打造現台中做月子中心代城市綜合體
一個片區整體改造的難度可想而知。龍華第三工業區早在幾年前就提出瞭改造計劃，到目前該片區離真正的改造之日還有比較遠的距離。
2009年廣東省推出“三舊”改造促進節約集約用地的若幹意見，當年深圳市又發佈瞭《深圳市城市更新辦法》為龍華第三工業區的改造奠定政策基礎。隨後深圳市規劃國土部門給該片區制定的法定圖為商業服務業設施和居住用地。
有瞭“尚方寶劍”在手，第三工業區的改造開始進入可實施的階段。對此，作為項目開發的牽頭單位，龍華投資管理公司完成瞭該片區約30萬平方米的物業權屬狀況調查、國內大型高端商業市場的調研工作。
“公司還完成瞭項目市場可行性分析、產業規劃報告，並完成瞭對該片區城市更新改造意向的意見征求。”龍華投資管理公司的上述人員介紹。2009年投資管理台中坐月子中心推薦公司完成瞭第三工業區片區城市更新單元的申報工作。2010年3月份，深圳市規劃和國土資源委員會把此項目列為《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》的第一批計劃。
“現在已經完成瞭片區城市更新單元的專項規劃編制工作，並上報區相關部門。”一位熟悉內情的人士表示。
作為一個整體改造的項目，離不開拆遷工作。根據規劃，龍華第三工業區擬拆遷用地項目19.43萬平米，規劃總建築面積16.96萬平米。改造拆遷物業23.38萬平米，其中產權業主19.79萬平米，拆遷范圍內共有權利人20傢。此項目分為四個片區進行逐步開發。
龍華第三工業區的改造作為寶安區城市更新的一個樣本，受到瞭寶安區委、區政府的重視。本月，寶安區委常委、副區長王立新帶隊調研龍華的產業轉型升級時提出：第三工業區改造項目“應多深入研究”，通過合理規劃和定位，建設成為與新的城市中心區同一檔次的“高品位生態城區”。
據悉，龍華將投入65億元打造第三工業區，把第三工業區改造為國際化、生態型的高端城市綜合體，含一站式商業綜合體、國際標準甲級寫字樓、高品質酒店、新型現代化高尚居住社區等。
“此項目目前正處在招商引資階段，作為區政府的一個重點引資項目對外招商。”上述人士稱說。
黃金區域 低端產值
龍華地鐵線的開通和深圳北站的即將運行，讓龍華迎來瞭新的發展機遇。龍華作為深圳市新的城市發展中心指日可待，需要做的就是按照現代化城市的標準去建設和配套。現如今龍華中心城區域的一個地塊——龍華第三工業區，成為整個新城的改造核心。作為深圳市重點改造的一個項目，在城市發展面臨土地瓶頸之時，舊工業區的革新就成為城市發展的後續動力來源。龍華第三工業區的改造，或許能夠為寶安其他舊工業區的改造奠定一個參考樣本。
撰文 南方日報記者 丁侃 攝影 南方日報記者 何俊
台中月子會所
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